第077号提案 : 关于物业管理存在的问题及对策建议

提 案 者：王小桂、王增喜、胡银宝

承办单位：区住建委主办，物价局协办

提案内容：

物业管理涉及到每个居民的切身利益，是现代服务业的重要组成部分，同时，也是一个城市文明程度的重要标志。随着社会经济的发展和城市人口的激增，宣城物业服务行业蓬勃发展，物业管理的小区数量迅速增长。然而，与宣城社会经济发展不协调的是物业管理不规范、业主与物业服务企业之间的矛盾问题突出，已经成为社会矛盾的焦点和关注的热点，甚至影响到社会的和谐稳定。

一、当前宣城物业管理存在的主要问题

（一）物业管理体制机制不顺，市场竞争体制尚未形成。物业管理涉及街道、社区、住建、城管、公安、水电燃气等诸多部门，各部门的职能交叉、职责不清，相互推诿、扯皮的现象时有发生，政府对整个物业行业的管理体制机制比较散乱。物业公司进入无门槛，基本是谁开发谁管理，业主很难选聘自己满意的物业公司。少数物业管理公司内部管理松驰，物业管理公司内部管理松驰，因为是私有企业，很自由，上级主管部门缺乏监督或监督不到位，财务收支不透明，公共房屋设施收支情况不公开，有的老小区连业主委员会都没成立。

(二)物业管理收费难且不规范，物业服务水平普遍不高。少数业主和使用者不愿交管理费，一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，造成收费困难；部分物业没有严格按照相关法律法规进行，存在多收费，乱收费现象；物业服务仅限于“扫扫地、看看门、拦拦车”等，业主房屋漏水，水电故障，太阳能维修，下水道堵塞等公共部分经常出现的问题，公共楼道保洁不到位，没有门位，停车秩序混乱，甚至占用消防通道，业主苦不堪言；物业从业人员多为下岗职工且年龄偏大，普遍缺乏物业管理的能力，素质待加强；物业企业盈利不高，受人员工资上涨，业主欠费问题等影响，整个物业行业的赢利水平较低，导致物业服务水平整体下降，引发业主与物业公司之间更多矛盾。

（三）开发商遗留问题较多，业主自身素质有待加强。一是前期规划存在缺位。前期规划中缺少应有的配套设施，或者仅仅停留在规划图纸上，房子出售之后，业主发现配套设施与开发商先前承诺的不一致，导致一系列矛盾。二是房子质量问题频发。业主在找寻房产公司解决无果的情况下，将矛盾转移到政府和物业企业身上，导致各种社会问题。三是业主欠费现象比较普遍。少数业主以非物业企业原因造成其合法权益受侵害为由拒交物业费，恶意拖欠；个别业主认为即使不交物业费，物业公司也拿自己没有办法。同时，在多数小区，业主不服从管理，违章搭建现象严重，这些为物业管理带来了极大的困难。

二、几点建议与对策

（一）政府要加强对物业管理工作统筹协调。根据物业管理相关细则，强化政府主管部门责任，规范物业公司及业主的行为。严格进行对各物业公司的资质审查，积极支持组建规范化物业管理公司，加强监督及制定处罚措施等。完善物业管理招投标制度，通过竞标来获得物业管理经营权，淘汰那些管理手段落后，服务质量差，管理水平不高的物管企业。对重点公共楼房，公共水管，公共下水道的维修和改造给予帮扶和支持，从房修基金中拔出资金。对于车辆较多的小区，就近联系公共停车场所，晚间给予免费开放或适当收取停车费用，对于有停车位出售的小区而没有售出的车位统一进行登记给予租赁停车，减少资源浪费。

（二）合理规范收费，加强政策宣传。一是抓好统筹与平衡。住建委、物价局，要根据宣城实际，尽快出台物业服务收费管理实施细则，制定物业管理服务收费的指导价格目录，加强对收费制度和业主交费情况的公示，规范物业服务收费行为。二是整治欠费现象。对恶意拖欠物业服务费的业主通过相关渠道（如所在街道小区宣传栏）进行曝光，在合法的范围内限制其享受部分政策优惠。法院可开通受理物业管理欠费案件的绿色通道，加强受理物业管理欠费案件的处理力度。三是强化示范带头。党员干部是老百姓的榜样，通过广大党员干部的模范带头作用去影响广大业主。建议组织部门对党员干部缴纳物业服务费用作出相关要求，将缴费情况与个人考核挂钩，并对部分严重拖欠物业服务费用的个人进行公示。四是加强宣传教育，广泛宣传物业管理的相关知识，提高社会各界对物业管理的认识。

（三）加强物业企业的自身管理。一是政府相关部门要加快制定物业企业服务细则及服务标准，界定服务范围，加强综合考评，推动物业企业提供质价相符的物业服务。二是物业企业要根据相关主管部门的要求，结合自身实际，制定相应的规章制度，推挤持证上岗，为企业的日常运作和日后发展提供制度保障。要加强对员工的激励和考核，引导从业人员与业主增进了解，消除误会隔阂，着力提高业主的满意度，不断完善企业自身的发展。三是争取政策支持，建议政府在政策许可的范围内给予物业企业更多的支持和帮助，以减轻物业企业的经营压力。

（四）加强业主委员会的规范管理。鼓励各小区成立物业管理委员会，给予必要的指导和帮助。建议由街道办事处负责所属各社区业委会的管理，将业主委员会的监督管理工作纳入街道年度工作考核目标，把街道作为推动物业服务工作的主体实施单位。要切实加强对业主委员会工作的指导、培训和监督，健全小区物业矛盾快速调解机制。把社区居民委员会作为推动业委会工作的基层力量，确保物业服务深入社区、融入社区，落到实处。